相続・贈与と賃貸経営

現金で保有するより賃貸建物を建てた方が、建物は固定資産税評価額をもとに貸家として評価され、敷地も貸家建付地として評価が下がるため相続税評価額は圧縮される。しかし借入金は長期にわたる返済義務であり、空室や賃料下落、大規模修繕の発生で資金繰りが行き詰まる危険がある。相続税の負担軽減を主目的とする著しく不適当な事例では、通達によらない評価がされることもある。

覚え方評価は下がるが借金は残る、節税だけで語らない

ひっかけ注意「相続対策として借入れによる建築は常に有利」とする断定が誤り。返済原資と空室リスクの検討が不可欠である。

収支計画では、すべての貸室が満室で稼働した場合の総潜在収入から、空室損失と貸倒れ損失を控除して実効総収入を求め、そこから運営費用を差し引いて純収益を算出する。空室率は周辺の需給、競合物件の賃料水準、想定入居者層の動向を踏まえて設定し、長期計画では大規模修繕費と借入金の返済も織り込む。楽観的な前提のまま提案することは不適切である。

覚え方満室想定から空室と貸倒れを引いて実効総収入

ひっかけ注意満室想定の収入で採算を説明する提案は不適切である。修繕費を織り込まない長期計画も同様に誤りである。

賃貸経営のリスクには、空室・滞納による収入減、賃料下落、修繕費の増加、金利上昇、災害・事故、法制度の変更などがある。空室・滞納には募集力の強化と家賃債務保証の利用、修繕費には長期修繕計画と資金の積立て、金利上昇には固定金利の選択や自己資金比率の引上げ、災害には保険と耐震化で備える。サブリース方式でも賃料減額請求や契約解除のリスクがある点を賃貸人に説明する必要がある。

覚え方空室・修繕・金利・災害の四つに手当てを用意する

ひっかけ注意「サブリースなら経営リスクはゼロ」とする誤りが狙われる。減額請求と解除のリスクの説明は必須である。

等価交換方式は、土地所有者が土地の全部又は一部を提供し、デベロッパーが建設資金を負担して、それぞれの出資割合に応じて完成後の土地・建物の権利を取得する方式で、借入れをせずに建物を取得できる反面、土地の所有権の一部を手放すことになる。建設協力金方式では、テナントから預かった建設協力金で建物を建て、建物の所有権は土地所有者に帰属する。ほかに事業受託方式、土地信託方式、定期借地権方式がある。

覚え方等価交換は土地を出して建物を得る、協力金方式は土地も建物も手元に残る

ひっかけ注意所有権を手放すかどうかが各方式の分かれ目である。建設協力金方式・事業受託方式との取違えが狙われる。

建物の賃貸借契約書は印紙税法上の課税文書に当たらず、印紙は不要である。これに対し土地の賃借権の設定に関する契約書は第1号文書として課税される。また賃料等の受取書（領収書）は第17号文書で、記載金額5万円以上のものが課税されるが、営業に関しないものは非課税である。売買契約書や工事請負契約書も課税文書であり、印紙を貼らないと過怠税が課される。

覚え方建物の賃貸借契約書に印紙はいらない、土地はいる

ひっかけ注意建物賃貸借契約書に印紙が必要とする誤りが定番。土地の賃借権設定契約書との違いを押さえる。

マスターリース契約も建物の賃貸借であるから借地借家法が適用され、賃料が不相当となったときはサブリース業者からオーナーに対して賃料減額請求ができる。判例は、賃料自動増額特約や賃料保証特約があっても借地借家法32条1項の適用は排除されないとした（最判平15.10.21）。賃貸住宅管理業法も、家賃減額の可能性を特定賃貸借契約の重要事項説明で説明すべき事項としている。

覚え方保証特約があっても、減額請求は封じられない

ひっかけ注意「賃料保証だから将来も減額されない」という説明は誤りであり、勧誘時にこれを断定すると法令違反となりうる。

借主は賃貸借契約に基づき、目的物を善良な管理者の注意をもって保管し、契約終了時に返還する義務を負う。失火により建物を焼失させれば返還義務の不履行となり、軽過失であっても債務不履行に基づく損害賠償責任を負う。失火責任法が免責するのは民法709条の不法行為責任だけであり、契約関係のある貸主に対する責任は免れない。この責任に備えるのが借家人賠償責任保険である。

覚え方隣家には軽過失で免責、大家には契約責任で免責されない

ひっかけ注意隣家（不法行為）と貸主（債務不履行）を混同させる記述が最頻出。相手が誰かで結論が変わる。

賃貸住宅の管理は、かつては所有者による自主管理が中心だったが、建物の高度化、権利関係の複雑化、投資家の広がりにより専門知識が不可欠となり、管理業者への委託が主流となった。これを所有と経営の分離という。所有者は資産の所有者にとどまり、経営管理の判断と実務は専門家が担うため、専門家には高い倫理と説明責任が求められる。賃貸住宅管理業法の登録制度もこの流れを制度化したものである。

覚え方持つ人と回す人を分ける、それが所有と経営の分離

ひっかけ注意「所有と使用の分離」「所有と管理の一体化」といった言い換えに注意する。分離が進んだ方向が問われる。