会計・利回りと収支計算

表面利回りは年間賃料収入÷投資総額で求める簡便な指標で、運営費用を考慮しない。純収益利回り（実質利回り）は、年間賃料収入から管理費・修繕費・公租公課・保険料などの運営費用を差し引いた純収益を投資総額で除して求める。広告等で示される利回りは表面利回りであることが多いため、投資判断では純収益利回りで比較する必要がある。

覚え方表面は経費を引かない、実質は引いてから割る

ひっかけ注意「表面利回りの方が低く出る」とする逆の記述が狙われる。空室損失を織り込むかどうかでも数値が変わる。

サブリース方式では、オーナーとサブリース業者との間に賃貸借（マスターリース）契約があり、サブリース業者が入居者に転貸する。サブリース業者は自らが転貸人であるから、入居者から受け取る賃料は売上高、オーナーへ支払う賃料は原価となり、その差額（利ざや）が収益となる。オーナー側から見れば、収入はサブリース業者から受け取る保証賃料のみとなる。

覚え方転貸で受けたら売上、オーナーに払えば原価

ひっかけ注意管理受託方式と同じく報酬のみを計上するという記述が誤り。売上の総額が両方式で大きく異なる。

企業会計原則は一般原則・損益計算書原則・貸借対照表原則からなり、一般原則は7つある。真実性の原則（真実な報告）、正規の簿記の原則（正確な会計帳簿の作成）、資本取引・損益取引区分の原則、明瞭性の原則（明瞭な表示）、継続性の原則（処理方法をみだりに変更しない）、保守主義の原則（不利な影響に備えた慎重な処理）、単一性の原則（形式は違っても内容は一つ）である。

覚え方真・正・区分・明瞭・継続・保守・単一の七原則

ひっかけ注意「重要性の原則」を一般原則に数えて8つとする記述に注意する。重要性の原則は注解で示された考え方である。

現金主義は現金の収受・支払の時点で収益・費用を認識する方法で、処理は簡便だが期間損益が正しく示されない。企業会計原則は発生主義を原則とし、収益・費用をその発生した期間に割り当てて計上する。ただし収益については未実現の収益を計上しないという実現主義による歯止めがある。未入金の賃料は未収入金（資産）と受取家賃（収益）を計上し、翌期分を先に受け取れば前受金（負債）として当期の収益から除く。

覚え方お金が動いた時ではなく、事実が起きた時に計上する

ひっかけ注意「入金がないのだから収益に計上しない」は現金主義の考え方であり誤り。前受賃料を当期収益にする誤りも狙われる。

不動産所得の総収入金額の収入すべき時期は、賃貸借契約や慣習によって支払日が定められているものはその支払日、定められていないものは実際に支払を受けた日とする。翌月分の賃料を当月末に受け取る前家賃の契約であれば、その支払日の属する年分に計上する。契約の存否に係争があり賃料が供託されている場合など、例外的に判決確定日等を基準とする取扱いもある。

覚え方決まっていれば支払日、決まっていなければ受取日

ひっかけ注意「実際に入金された日で計上する」とする現金主義的な記述が誤り。前家賃の年またぎが特に狙われる。

借入金の元本返済は負債の減少であって費用ではないため必要経費にならない。経費となるのは利子部分だけである。ほかに、所得税・住民税・相続税、賃貸人自身の生活費、賃貸に供していない自宅部分の費用、罰金・過料も必要経費にならない。一方、事業税、固定資産税・都市計画税、不動産取得税、登録免許税、印紙税は必要経費に算入できる。生計を一にする親族への給与も原則として経費にならない。

覚え方利子は経費、元本は経費にならない

ひっかけ注意事業税と住民税を入れ替えた記述が狙われる。事業税は必要経費、住民税は必要経費にならない。

減価償却は、建物などの償却資産の取得価額を耐用年数にわたって配分し各年の必要経費とする手続である。平成10年4月1日以後に取得した建物は定額法に限られ、平成28年4月1日以後に取得した建物附属設備・構築物も定額法に限られる。住宅用建物の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造47年、重量鉄骨造（骨格材の肉厚4mm超）34年、木造22年である。

覚え方建物の償却は定額法だけ、木造二十二年・RCは四十七年

ひっかけ注意「定率法を選択して初年度に多く償却できる」とする記述が誤り。耐用年数の年数の入替えも狙われる。

不動産所得に損失が生じた場合、その損失のうち土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分は損益通算の対象から除かれる。損失額と土地等に係る負債利子額を比べ、いずれか少ない金額が通算できない金額となる。建物を取得するための借入金の利子に対応する損失は通算できる。土地と建物を一括の借入金で取得した場合は、借入金がまず建物の取得に充てられたものとして扱われる。

覚え方土地の利息でつくった赤字は通算できない

ひっかけ注意「借入金の利子は全額通算できない」は誤り。一括借入れではまず建物に充てたと考える点も落としやすい。