鍵の管理と防犯

退去直後に交換しても、その後の原状回復工事や内見で多くの関係者が鍵を扱うため防犯上の実効性が下がる。前入居者の退去と工事が終わり、新入居者が決定した後、引渡し直前に交換するのが望ましい。交換した鍵の本数と受渡しは記録し、旧シリンダーは適切に処分する。ピッキングに弱いディスクシリンダー錠は、ディンプルキーなど防犯性の高い錠への交換を検討する。

覚え方鍵交換は工事のあと、引渡しの直前

ひっかけ注意「退去後ただちに交換すればよい」とする記述が誤り。工事関係者の出入りを考慮する必要がある。

マスターキーは全住戸を開錠できるため、紛失・悪用の影響が極めて大きい。施錠可能な保管庫に収め、管理責任者を定め、持出し・返却の日時、使用者、使用目的を台帳に記録する。入居者の住戸に立ち入るのは火災・漏水等の緊急やむを得ない場合に限り、原則として事前に借主の承諾を得る。無断で立ち入れば住居侵入やプライバシー侵害の問題を生じる。

覚え方マスターキーは施錠保管・持出し記録・立入りは緊急時のみ

ひっかけ注意「管理業者は必要があればいつでも住戸に立ち入れる」は誤り。原則は借主の承諾が必要である。

倫理憲章は、公共的使命、法令等の遵守、信義誠実の義務、公正と中立性の保持、専門的サービスの提供および自己研鑽の努力、能力を超える業務の引受けの禁止、秘密を守る義務の7項目を掲げる。秘密を守る義務は業務を離れた後も継続する。賃貸住宅管理業法21条も、賃貸住宅管理業者およびその使用人等に対し、正当な理由がなければ業務上知り得た秘密を漏らしてはならず、業を営まなくなった後も同様である旨を定めている。

覚え方使命・遵法・誠実・中立・研鑽・分をわきまえる・口は堅く

ひっかけ注意秘密保持は在職中だけと考えるのが罠。管理業を営まなくなった後、従業者でなくなった後も義務は続く。

管理業者は賃貸人から委託を受ける立場にあるが、賃借人・入居希望者との関係でも信義に従い誠実に行動する義務を負う。契約の判断に影響する事実を故意に告げないことは、宅地建物取引業法上の不告知にあたるほか、説明義務違反として損害賠償責任を生じ得る。委託者の指示であっても、法令や公序良俗に反する行為には従うことができず、その旨を説明して是正を促すのが専門家としての職責である。

覚え方依頼者の味方でも、相手をだます側には立たない

ひっかけ注意「委託者の意向が最優先」は誤り。違法な指示に従えば、管理業者自身が行政処分や損害賠償の責任を負う。