原状回復ガイドラインの原則

経過年数の考慮は、経年変化・通常損耗分を賃借人に二重に負担させないための調整である。壁クロス・カーペット・クッションフロア・畳床・冷房用暖房用機器は6年、流し台は5年、便器・洗面台等の給排水衛生設備は15年で残存価値1円となる直線を想定する。畳表・襖紙・障子紙は消耗品的性格が強いため経過年数を考慮せず、フローリングの部分補修も考慮しない。残存価値はゼロではなく1円である。

覚え方クロス・カーペットは六年、流し台五年、便器十五年、畳表と襖紙は年数考慮なし

ひっかけ注意「すべての部位で経過年数を考慮する」は誤り。畳表・襖紙・フローリングの部分補修は考慮しない。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義する。経年変化・通常損耗の回復費用は賃料に含まれるものとして賃貸人が負担する。ガイドライン自体に法的拘束力はないが、民法621条も同じ考え方を明文化している。

覚え方原状回復は借りたときに戻すのではなく、余計に傷めた分を直すこと

ひっかけ注意「入居時の状態に戻す義務」と書く誤りが典型。経年変化・通常損耗は貸主負担である。

国土交通省のガイドライン（令和3年10月）は、老衰や病死などの自然死、転倒事故や誤嚥など日常生活の中での不慮の死は原則として告げなくてよいとする。ただし特殊清掃等が行われた場合は、賃貸借取引では発覚から概ね3年間は告げる必要がある。他殺・自殺・事故死等も賃貸借では概ね3年が目安となる。事件性・周知性・社会的影響が特に高い事案や、借主から問われた場合はこの限りでない。

覚え方自然死は原則不要、特殊清掃が入れば三年

ひっかけ注意売買取引には3年という区切りがない点、借主から問われれば期間経過後も告げる必要がある点が狙われる。

民法621条は、賃借人は賃借物を受け取った後に生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた損耗並びに経年変化を除く）について、賃貸借終了時に原状に復する義務を負うとしつつ、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは義務を負わないと定める。地震によるガラスの破損や網入りガラスの熱割れなどが典型例で、これらは賃貸人の負担となる。

覚え方直すのは通常損耗を超え、かつ借主のせいのときだけ

ひっかけ注意帰責事由の要件を落として「受け取った後の損傷はすべて借主負担」とする誤りが狙われる。

賃借人が原状回復義務を負うのは、賃借物を受け取った後に生じた損傷のうち、通常の使用及び収益によって生じた損耗（通常損耗）並びに経年変化を除いた部分である。さらに、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは義務を負わない（621条ただし書）。地震によるガラスの破損や網入りガラスの熱割れは賃貸人の負担となる。「借りた時の状態に完全に戻す義務」ではない点が最重要である。

覚え方原状回復は通常損耗・経年変化を除いた傷だけ

ひっかけ注意「借りた時の状態に完全に戻す義務」と誤解させる出題が定番。帰責事由のない損傷も対象外である。

ガイドラインが賃貸人負担とする例には、家具の設置による床のへこみ・設置跡、テレビや冷蔵庫の背面の電気ヤケ、日照など自然現象によるクロスや畳の変色、フローリングのワックスがけ、網入りガラスの熱割れ、地震による破損、下地ボードの張替えを要しない程度の画鋲・ピンの穴、通常清掃がされている場合に次の入居者を確保するために行うハウスクリーニングがある。これらは賃料に織り込まれた経年変化・通常損耗である。

覚え方置いた跡・焼けた壁・日焼け・ワックスは貸主

ひっかけ注意電気ヤケや家具の設置跡を借主負担とする誤り。通常の使用の範囲を狭く読ませる出題に注意する。

賃借人負担となるのは、引越作業でつけた引っかき傷、日常清掃を怠ったことによる台所の油汚れやすす、風呂・トイレの水垢やカビ、不注意で雨を吹き込ませたフローリングの色落ち、下地ボードの張替えが必要な程度の釘・ネジ穴、鍵の紛失による取替えなどである。結露自体は建物の構造に起因することが多いが、賃借人が発生を通知せず拭き取り等の手入れも怠って壁面を腐食・カビさせた場合は善管注意義務違反として賃借人負担となる。

覚え方借主負担は、知らせず・拭かず・掃除せずで広がった損耗

ひっかけ注意「結露は構造の問題だから常に貸主負担」は誤り。通知と手入れを怠ったかどうかが分岐点である。

ガイドラインは、原状回復の特約が有効となる要件として、①特約の必要性があり、かつ暴利的でないなどの客観的・合理的理由が存在すること、②賃借人が特約により通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること、③賃借人が義務負担の意思表示をしていることの3つを挙げる。最高裁平成17年12月16日判決も、負担させる通常損耗の範囲が契約書に具体的に明記されているか、口頭で明確に説明され合意されている必要があるとした。

覚え方特約は、合理的・分かっていた・同意した、の三つ揃って有効

ひっかけ注意「契約書に借主負担と一行あれば当然に有効」は誤り。範囲と金額の明示が必要となる。