原状回復の費用負担区分

原状回復ガイドラインは、鍵の取替えについて、破損や鍵の紛失がない場合は物件管理上の問題であるとして賃貸人負担とするのが妥当としている。借主が鍵を紛失・破損した場合はシリンダー交換費用を含めて借主負担となる。実務では特約で借主負担とする例もあるが、その場合も特約の必要性・合理性、借主の認識、義務負担の意思表示という有効要件を満たす必要がある。

覚え方鍵替えは、なくしたら借主、ふつうは貸主

ひっかけ注意「入替え時の鍵交換は常に入居者負担」は誤り。ガイドライン上の原則は貸主負担である。

経過年数を考慮する趣旨は、通常の使用による価値の減少分を賃借人に負担させない点にある。したがって耐用年数を超えていても、賃借人が故意・過失により毀損した場合は、賃貸人が修繕義務を負うべき損耗とはいえず、工事費や人件費など施工にかかる費用の一部を賃借人が負担するケースがある。経過年数の考え方は負担割合の算定方法であり、賃借人の善管注意義務を免除するものではない。

覚え方年数が過ぎても、壊せば手間賃は払う

ひっかけ注意「6年住めば何をしても負担ゼロ」は誤り。故意・過失による毀損では施工費用の負担があり得る。

プロパティマネジメント業務は、テナントの誘致・賃貸条件の決定・契約管理など収益の確保に関わるリーシングマネジメント、建物の維持管理や修繕工事の企画・発注・監理を担うコンストラクションマネジメント、運営状況をアセットマネージャーや投資家に報告するレポーティングに大別される。投資判断を行うアセットマネジメントの下で、現場の運営実務を担うのがプロパティマネジメントである。

覚え方リーシングは人を入れる、コンストラクションは建物を直す

ひっかけ注意二つの業務名の入替えが狙われる。アセットマネジメントとプロパティマネジメントの上下関係の逆転にも注意する。

賃貸人は賃貸物の使用収益に必要な修繕をする義務を負い、通常の使用に伴う経年劣化による故障もその範囲に含まれる。賃借人が費用を負担するのは、賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要となった場合に限られる（民法606条1項ただし書）。設備が故障して使用できない期間は、賃借人の請求がなくても、使用収益できなくなった部分の割合に応じて賃料が当然に減額される（611条1項）。

覚え方寿命で壊れたら貸主、壊したら借主

ひっかけ注意「長く使ってきた借主が負担する」は誤り。負担を分けるのは使用期間の長さではなく帰責事由の有無である。