入居者募集と広告のルール

建物の貸借の媒介・代理を業として行うことは宅地建物取引業に当たり免許が必要である。一方、自ら貸主となって賃貸・転貸することは宅地建物取引業に当たらないため、サブリース業者が自ら転貸するのに免許は要らない。賃貸住宅管理業の登録と宅地建物取引業の免許は別個の制度であり、管理業の登録があっても媒介・代理はできない。無免許で媒介報酬を受け取れば無免許営業となる。

覚え方自ら貸すのは免許いらず、人のために媒介するなら免許いる

ひっかけ注意「管理業の登録があれば募集の媒介もできる」は誤り。自ら貸主の場合と混同させる出題に注意する。

宅地建物取引業法32条は、所在・規模・形質、現在若しくは将来の利用の制限・環境・交通等の利便、代金や借賃等の対価の額や支払方法等について、著しく事実に相違する表示や、実際のものより著しく優良・有利であると誤認させる表示を禁じる。広告を出した時点で違反が成立し、誤認した者の発生も契約の成立も要件ではない。監督処分に加え、6か月以下の拘禁刑若しくは100万円以下の罰金又はこれらの併科の対象となる。

覚え方誇大広告は出した時点でアウト、誤認者ゼロでも成約ゼロでも違反

ひっかけ注意「誤認した者がいなければ違反にならない」「契約に至らなければ問題ない」という誤りが狙われる。

おとり広告とは、①実際には存在しない物件、②存在するが取引の対象となり得ない物件、③存在するが取引する意思のない物件についての広告をいい、不動産の表示に関する公正競争規約が禁じている。成約済み物件の削除を怠った掲載も対象で、故意の有無は問われない。おとり広告は同時に宅地建物取引業法32条の誇大広告等の禁止に該当することもある。違反には公正取引協議会による違約金や厳重警告などの措置がとられる。

覚え方おとりは、ない・取引できない・取引する気がないの三つ

ひっかけ注意「故意でなければおとり広告にならない」は誤り。成約済み物件の消し忘れも規約違反となる。

特定転貸事業者と勧誘者の双方が名宛人となる。対象事項は、①相手方に支払う家賃の額・支払期日・支払方法等の賃貸の条件及びその変更（家賃減額請求権や利回りを含む）、②賃貸住宅の維持保全の実施方法、③維持保全に要する費用の分担、④特定賃貸借契約の解除に関する事項の4つ。誇大広告だけでなく虚偽広告も含み、広告の媒体は問わない。「著しく」に当たるかは表示内容全体から受ける印象で総合的に判断する。違反は30万円以下の罰金。

覚え方家賃・維持保全・費用分担・解除の四本柱

ひっかけ注意対象事項に「転借人の資格」「損害賠償額の予定」など重要事項説明の項目を紛れ込ませる出題が狙われる。

宅地建物取引業法33条は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、開発許可・建築確認等の処分があった後でなければ、その工事に係る宅地建物の売買・交換・貸借の広告をしてはならないと定める。貸借の媒介・代理にも適用される。これに対し契約締結時期の制限（36条）の対象は売買・交換に限られ、貸借の媒介・代理には適用されないため、確認前でも賃貸借契約自体は締結できる。

覚え方広告は売買も貸借も確認後、契約時期の制限は貸借だけセーフ

ひっかけ注意広告制限は貸借に及ぶが契約締結時期の制限は及ばない。この非対称が狙われる。

徒歩の所要時間は道路距離80mにつき1分として算出し、1分未満の端数は切り上げる。信号待ちや坂道による遅れは加算しない。距離は物件の出入口を起点とし、駅等は最も近い出入口を基準とする。「新築」と表示できるのは建築後1年未満かつ未使用のものに限られる。賃料は1か月あたりの額を表示し、住戸により異なるときは最低額と最高額を表示する。管理費・共益費も別に表示する。

覚え方徒歩は八十メートルで一分・端数は切り上げ、新築は一年未満かつ未入居

ひっかけ注意端数処理は切り上げ。「切り捨て」に入れ替える引っかけが多い。新築の要件は年数と未使用の両方である。