単身入居者の死亡と残置物

賃貸人の修繕義務は、賃貸借の目的物として貸している部分・設備に及ぶ。前入居者のエアコン等をそのまま使わせる場合は、設備ではない残置物であること、故障しても賃貸人は修繕・撤去の責任を負わないこと、賃借人が自らの費用で使用・処分できることを契約書に明記しておく。逆に設備として貸したものが故障して使用できなくなれば、賃貸人は修繕義務を負い、賃料も当然に減額される。

覚え方設備なら直す義務あり、残置物なら義務なし。境目は契約書

ひっかけ注意「室内にある物はすべて設備」とする誤りが狙われる。残置物として扱うには契約書での明示が前提となる。

モデル契約条項は、賃借人の死亡時に契約を終了させる解除関係事務委任契約と、残置物を廃棄または指定先へ送付する残置物関係事務委託契約の二本から成る。受任者は賃借人の推定相続人のいずれかとすることが望ましく、困難な場合は居住支援法人や管理業者等の第三者とする。賃貸人を受任者とすると契約終了の判断について利益相反が生じ、条項が無効と判断されるおそれがある。賃借人は廃棄しない残置物を指定できる。

覚え方受任者は推定相続人が第一、貸主本人は利益相反で不可

ひっかけ注意「貸主が受任者なら手続が早い」は誤り。利益相反により委任条項自体が無効となるリスクを生む。

単身高齢者の賃貸借は、死亡により賃借権が相続人に承継され、契約の解除や残置物の処理が困難となることが入居拒否の一因となっている。国土交通省と法務省は令和3年に「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を公表し、賃借人が生前に受任者へ①賃貸借契約の解除、②残置物の廃棄や指定先への送付を委任する枠組みを示した。受任者は推定相続人のいずれかとすることが望ましく、賃貸人は利益相反のおそれから避けるべきとされる。

覚え方単身高齢者は、解除と残置物処理を生前に委任しておく

ひっかけ注意受任者を賃貸人や管理業者とするのは利益相反のおそれがあり望ましくない点が狙われる。

居住用建物の賃貸借の媒介では、依頼者の一方から受けることのできる報酬は原則として借賃1か月分の0.55倍が上限である。ただし媒介の依頼を受けるに当たって依頼者の承諾を得ている場合はこの制限を超えられる。承諾は「依頼を受けるに当たって」得ることが必要で、契約成立後や重要事項説明の時点で得ても足りない。承諾があっても双方合計で借賃1か月分の1.1倍を超えることはできない。

覚え方居住用は原則半月と税、承諾は依頼を受けるときに取る

ひっかけ注意承諾のタイミングが罠。契約時・決済時の承諾では0.55か月分の上限を超えられない。

個人情報データベース等を事業の用に供している者は、その規模や取扱件数を問わず個人情報取扱事業者に該当する（国の機関等を除く）。5,000件要件は既に撤廃されており、小規模な管理業者や個人の賃貸人であっても義務を負う。利用目的の特定と通知・公表、目的外利用の禁止、適正取得、正確性の確保、安全管理措置、従業者及び委託先の監督、開示・訂正・利用停止請求への対応などが求められる。

覚え方個人情報の義務は件数に関係なくかかる

ひっかけ注意5,000件要件はすでに撤廃済み。「小規模だから対象外」とする誤りが狙われる。