不動産証券化とプロパティマネジメント

アセットマネジメント（AM）は投資家の代理人として、投資対象不動産の取得・保有・売却の計画を立て、資金調達や投資判断を行う業務である。プロパティマネジメント（PM）はAMから選定・委託を受け、現場での賃貸管理・運営を通じて収益を最大化し、その状況をAMに報告する。指示は投資家からAM、AMからPMへと下り、報告は現場から投資家へ向かって上がる。AMが上位、PMが下位という関係になる。

覚え方資産（アセット）は投資判断、物件（プロパティ）は現場運営

ひっかけ注意AMとPMの役割を入れ替えた記述が最も狙われる。「AMが現場の賃貸管理を行う」は誤りである。

プロパティマネジメントは他人の財産を預かって運用する業務であり、委託者に対して受託者としての説明責任を負う。日常の収支報告にとどまらず、修繕の必要性、賃料改定の根拠、空室対策の効果などを客観的な資料に基づいて説明し、委託者が判断できる状態にしなければならない。賃貸住宅管理業法が管理業務報告書の交付と説明を義務づけているのも、この考え方に沿うものである。

覚え方預かった財産は、数字で語って説明する

ひっかけ注意「委託者から求められたときだけ報告すればよい」とする記述は誤り。能動的な報告が求められる。

不動産の証券化は、不動産から生じるキャッシュフローを裏付けとして小口の証券を発行し、多数の投資家から資金を調達する仕組みである。特定目的会社や投資法人などの器を用い、原資産の所有者から資産を切り離す（倒産隔離）。上場不動産投資信託は投資法人が投資口を証券取引所に上場して資金を集め、賃貸不動産に投資して収益を分配する。証券化では現場の賃貸管理をプロパティマネジメント会社が担う。

覚え方証券化は器を作って資産を切り離す、現場の管理は専門会社

ひっかけ注意証券化した不動産の賃貸管理をアセットマネジメント会社が直接行うとする誤りが狙われる。

不動産鑑定評価基準は、証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価において、収益価格を求めるにあたりDCF法を適用しなければならないとし、併せて直接還元法を適用して検証を行うことが適切であるとしている。証券化では多数の投資家が価格の根拠を必要とするため、各期の収支の見通しを明示できるDCF法が重視される。エンジニアリング・レポートによる建物調査結果の活用も求められる。

覚え方証券化はDCF法が必須、直接還元法で検証する

ひっかけ注意「直接還元法は使えない」とする断定が誤り。二つの手法は排斥し合うものではなく検証関係にある。