賃借権の譲渡・転貸

賃借人は賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲渡し、又は賃借物を転貸することができず、無断で第三者に使用収益させたときは賃貸人は契約を解除できる（612条）。ただし判例は、背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは解除できないとし、その主張立証責任は賃借人側にあるとする。同居の親族への使用許諾や実質的同一性が保たれる法人成りが例である。譲渡・転貸の合意だけでは足りず、現実に使用収益させたことが必要である。

覚え方無断転貸でも背信性なしなら解除できない、立証は借主側

ひっかけ注意無断転貸があれば当然に解除できるとする誤りが定番。使用収益の開始が要件である点も狙われる。

適法な転貸では、転借人は賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対し転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う（613条1項）。賃貸人が直接請求できる額は、原賃料と転貸賃料のいずれか低い方が上限となる。転借人が転貸人に賃料を前払いしていても賃貸人には対抗できない。転借人が賃貸人に直接支払えば、その限度で転貸人に対する債務も消滅する。無断転貸では転借人は賃貸人に対し不法占有者となる。

覚え方転借人は貸主に直接責任、前払いは言い訳にならない

ひっかけ注意「前払いを対抗できる」とする誤りが定番。常に原賃料が上限とする誤りも狙われる。