建物賃貸借の存続期間

借地借家法29条1項により、期間を1年未満とする建物賃貸借は期間の定めがない賃貸借とみなされる（無効ではない）。同条2項が民法604条の適用を除外するため上限はなく、50年を超える期間も定められる。ただし定期建物賃貸借には29条1項が適用されず、6か月など1年未満の期間もそのまま有効となる。一時使用目的の建物賃貸借にも同様に適用がない。

覚え方普通借家は一年未満なら期間なし、上限なし、定期は一年未満もそのまま

ひっかけ注意1年未満の定めを「無効」とする誤りが狙われる。民法604条の50年上限を建物賃貸借に当てはめる誤りも定番。

期間の定めがある建物賃貸借で、期間満了の1年前から6か月前までの間に更新拒絶又は条件変更の通知をしないと、従前と同一の条件で更新したものとみなされる。ただし期間だけは「定めがないもの」となる。賃貸人からの通知には正当事由が必要である。通知をしていても、期間満了後に賃借人が使用を継続し賃貸人が遅滞なく異議を述べなければやはり更新とみなされる。転借人の使用継続は賃借人の使用継続とみなされる。

覚え方更新拒絶は一年前から六か月前の窓、通知なければ条件そのまま・期間だけ消える

ひっかけ注意「6か月前から3か月前まで」「同一の期間で更新」とする誤りが定番。使用継続と異議の論点も併せて問われる。

期間を定めた賃貸借は原則として期間中に解約できず、中途解約特約（解約権の留保）がなければ抜けられない。特約により賃貸人が中途解約する場合でも、借地借家法27条・28条の趣旨から正当事由と6か月の予告が要求される。賃借人の中途解約特約は有効で、予告期間を1か月から数か月とするのが一般的である。予告期間に代えて予告期間分の賃料相当額を支払う定めも用いられる。

覚え方期間ありは特約なければ抜けられない、貸主の中途解約も正当事由つき

ひっかけ注意中途解約特約さえあれば賃貸人がいつでも解約できるとする誤りが狙われる。

賃借物の一部が滅失その他の事由により使用収益できなくなった場合、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるときは、賃料は使用収益できなくなった部分の割合に応じて当然に減額される（611条1項）。改正前の「減額を請求することができる」から当然減額に変わった。残存する部分のみでは賃借をした目的を達することができないときは、賃借人に帰責事由があるかを問わず解除できる。全部が使用収益不能となれば賃貸借は当然に終了する。

覚え方一部使えないなら請求なしで当然減額、目的達せずなら解除

ひっかけ注意「減額を請求できる」にとどまるとする改正前の知識が狙われる。解除に賃借人の帰責事由が要求されない点も罠。

供託できるのは、①弁済の提供をしたが債権者が受領を拒んだとき、②債権者が弁済を受領することができないとき、③弁済者が過失なく債権者を確知することができないとき（賃貸人が死亡し相続人が不明な場合等）の3類型である（民法494条）。賃料額に争いがある、修繕がされないといった理由だけでは供託できない。供託額は債務の本旨に従った全額でなければならず、一部供託は原則として無効である。

覚え方供託は受領拒絶・受領不能・債権者不確知の三つだけ

ひっかけ注意賃料増額の争いがあるだけで供託できるとする誤りが定番。増額請求中は相当と認める額を支払うのであって供託ではない。