業務管理者の選任

業務管理者は営業所又は事務所ごとに1人以上選任し、他の営業所・事務所の業務管理者を兼ねることはできない。要件は、管理業務に関し2年以上の実務の経験を有する者、または国土交通大臣がこれと同等以上の能力を有すると認めた者（実務講習の修了者等）で、かつ①賃貸不動産経営管理士の登録証明を受けている者、②宅地建物取引士で国土交通大臣が指定する講習を修了した者、のいずれかに該当することである（施行規則14条）。

覚え方事務所ごとにひとり、実務二年か講習修了、そのうえで管理士か宅建士＋指定講習

ひっかけ注意「資格さえあれば実務経験は不要」も「実務経験2年が絶対に必要」も誤り。実務経験は講習修了で代替できる。

業務管理者が管理・監督する事務は、①管理受託契約の重要事項説明及び書面の交付、②締結時書面の交付、③維持保全の実施と家賃等の金銭の管理、④帳簿の備付け等、⑤定期報告、⑥秘密の保持、⑦入居者からの苦情の処理、⑧その他国土交通大臣が定める事項の8つ。業務管理者はこれらを管理・監督する立場であり、自ら重要事項説明を行う義務はない。ただし説明は業務管理者の管理・監督の下で行う必要がある。

覚え方業務管理者は監督役、説明の実演者ではない

ひっかけ注意「業務管理者が説明しなければならない」とする誤りが定番。逆に監督すら不要とするのも誤りである。

管理業務の全部の再委託は禁止される（法15条）。管理受託契約に一部の再委託に関する定めがあれば、自ら再委託先を指導監督することを前提に一部再委託ができる。複数の者に分割して再委託し自らは管理業務を一切行わない場合も、実質的な全部再委託として違反となる。再委託先が賃貸住宅管理業者である必要はないが、再委託しても元の賃貸住宅管理業者が賃貸人に対して責任を負う。

覚え方丸投げ禁止、分割しての丸投げも禁止

ひっかけ注意「契約に定めがあれば全部再委託できる」「再委託すれば元請は責任を免れる」はいずれも誤りである。

勧誘者とは、特定転貸事業者と特定の関係性を有し、その特定賃貸借契約の締結に向けた勧誘を行う者をいう。明示的な委託契約がなくても、勧誘を行うよう依頼され又は任されていれば該当し、依頼の形式も資本関係も問わない。建設業者、不動産業者、金融機関などが該当しうる。勧誘者が勧誘行為を再委託した第三者も勧誘者となる。勧誘者に及ぶ規制は誇大広告等の禁止と不当な勧誘等の禁止の2つだけである。

覚え方勧誘者は契約書の有無で決まらない、実態で決まる

ひっかけ注意「委託契約がなければ勧誘者ではない」とする誤りが最頻出。勧誘者に書面交付義務まで課す誤りも狙われる。