賃貸住宅管理業法の全体像

管理業務は2種類。①委託に係る賃貸住宅の維持保全を行う業務（維持保全に係る契約の締結の媒介・取次ぎ・代理を含む）、②①と併せて行う家賃・敷金・共益費その他の金銭の管理を行う業務。金銭の管理のみを行う業務は管理業務に当たらず、その戸数は登録義務の判定にも算入されない。エレベーターの保守点検だけを請け負うなど、部分的な維持保全のみを行う業務も管理業務に当たらない。

覚え方維持保全が本体、金銭管理はセットのときだけ

ひっかけ注意「金銭管理も管理業務だから単独でも登録が必要」とする誤りが狙われる。維持保全と併せて行うことが要件である。

賃貸住宅とは、賃貸借契約を締結し賃借人に居住させる住宅（人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分）をいう。家屋等が建築中でも、竣工後に賃借人を募集する予定であれば賃貸住宅に当たる。一方、旅館業法の営業を行う施設や特区民泊の施設、賃借人の募集前で人の居住の用に供されていない家屋は除かれる。マンスリーマンションのように利用者の滞在期間が長期に及ぶものは賃貸住宅に含まれる。

覚え方住むための家屋なら建築中でも賃貸住宅、旅館・民泊は除く

ひっかけ注意「入居者がいないから賃貸住宅ではない」とする誤りが狙われる。募集予定があれば該当する。

帳簿は営業所又は事務所ごとに備え付け、委託者ごとに記載する。記載事項は、委託者の商号・名称又は氏名、契約年月日、契約の対象となる賃貸住宅、受託した管理業務の内容、報酬の額、特約その他参考となる事項の6つ。各事業年度の末日をもって閉鎖し、閉鎖後5年間保存する。電子計算機に備えられたファイル等への記録をもって記載に代えることもできる。違反は30万円以下の罰金。

覚え方帳簿は事務所ごと・委託者ごと、閉鎖してから五年保存

ひっかけ注意保存期間を3年・10年とする、起算点を「作成の日から」とする誤りが狙われる。起算点は事業年度末の閉鎖後である。

従業者証明書を携帯させなければその者を業務に従事させてはならず、従業者は委託者その他の関係者から請求があったときに提示する義務を負う。対象は賃貸住宅管理業者の責任の下に管理業務に従事する者であり、直接の雇用関係がなくても対象となる一方、直接雇用でも内部管理事務のみに従事する者は対象外である。宅地建物取引士証や賃貸不動産経営管理士証では代替できない。違反は30万円以下の罰金。

覚え方現場に出る者は携帯、内勤専門は不要

ひっかけ注意雇用関係の有無で線引きさせる誤り、他の資格証で代替可とする誤りが狙われる。

賃貸住宅管理業者は、その営業所又は事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、国土交通省令で定める様式の標識を掲げなければならない（法19条）。主たる事務所だけに掲げれば足りるとはされず、ホームページへの掲示で代えることも認められていない。標識には登録番号、登録年月日、登録の有効期間、商号・名称、代表者氏名、主たる営業所又は事務所の所在地などを記載する。違反は30万円以下の罰金。

覚え方標識は事務所ごとに現物を掲げる、ネット掲示は不可

ひっかけ注意「主たる事務所に掲げれば足りる」「ホームページでよい」とする誤りが狙われる。基準は営業所・事務所ごとである。

賃貸住宅管理業者は、正当な理由がある場合でなければ、業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならず、賃貸住宅管理業を営まなくなった後も同様である（法21条1項）。代理人・使用人その他の従業者も同じ義務を負い、従業者でなくなった後も存続する（同条2項）。ここでの従業者には、再委託を受けた者など直接の雇用関係にない者も含まれる。違反は30万円以下の罰金。

覚え方辞めても廃業しても口は堅く

ひっかけ注意「退職後は義務がなくなる」「廃業後は自由」とする誤りが定番。義務は業をやめた後も続く。