維持保全と長期修繕計画

法定耐用年数は減価償却費を計算するための税法上の年数であり、設備が使用に耐えなくなる時期を示すものではない。設備の更新は、定期点検の結果、故障の履歴、部品供給の終了、修理費の累積を踏まえて判断する。個別の設備を場当たり的に交換すると出費が集中するため、部位ごとの更新目安と概算費用を長期修繕計画に織り込み、劣化状況や工事費の変動に応じて定期的に見直す。

覚え方法定耐用年数は税の年数、交換時期は現物を見て決める

ひっかけ注意法定耐用年数を設備の物理的な寿命と考えるのが罠。原状回復で用いる経過年数の考え方とも別物である。

長期修繕計画は、建物・設備の部位ごとに修繕周期と概算費用を見込み、修繕資金の準備と支出の平準化を図るための計画である。実際の劣化の進み方、修繕の実施状況、資材・労務費の変動によって前提が変わるため、定期的に、また大規模修繕工事の実施前後に建物診断を行って見直すことが必要となる。賃貸住宅では計画の策定自体は法律上の義務ではないが、管理業者には計画修繕の必要性と資金計画を助言する役割がある。

覚え方長期修繕計画は作って終わりでなく、定期的に作り直す

ひっかけ注意「一度作れば固定」とする誤りのほか、賃貸住宅で策定が法律上の義務であるとする誤りも狙われる。