敷金

敷金返還債務は、①賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき、又は②賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときに発生する（622条の2第1項）。明渡しが先履行であり、敷金の返還と明渡しは同時履行の関係に立たないため、賃借人は敷金の返還を受けるまで明渡しを拒むことはできない。返還額は敷金から未払賃料・原状回復費用等の賃借人の債務を控除した残額である。

覚え方敷金は出てから返る、明渡しが先・同時履行ではない

ひっかけ注意「同時履行の関係に立つ」は誤り。契約終了時に当然に発生するとする誤りもセットで狙われる。

賃貸人は賃貸借の継続中でも、賃借人が賃料等の債務を履行しないときは敷金をその弁済に充てることができるが、賃借人の側から充当を請求することはできない（622条の2第2項）。敷金は賃貸人のための担保だからである。したがって「敷金があるから最後の月の賃料は払わない」という主張は認められない。賃貸人が充当した場合には、賃借人が減少分を補填する義務を負う旨の特約を置くのが通常である。

覚え方敷金の充当は貸主からは可・借主からは不可

ひっかけ注意賃借人が「敷金があるから最後の月の家賃は払わない」と主張できるかが典型論点。できないのが正解である。

敷金とは、いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう（622条の2第1項柱書）。したがって「保証金」という名目でも担保目的であれば敷金である。返還しない約定の礼金・権利金は担保の性質を持たないため敷金ではない。敷引特約は消費者契約法10条により無効となる余地がある。

覚え方名前は何でもよい、担保目的なら敷金・返さない礼金は敷金でない

ひっかけ注意名目だけで判断させる誤りと、逆に礼金まで敷金に含めさせる誤りの両方が狙われる。