賃貸不動産経営管理士の難易度｜合格率と合格点の推移から必要点数を出す

01結論：難易度は合格率ではなく、合格基準点との距離で決まる

賃貸不動産経営管理士試験の難易度を測るとき、合格率だけを見ても判断を誤ります。合格率は受験者の層で動く数字だからです。令和7年度は受験者31,792名のうち9,370名が合格し、合格率は29.5％でした。同じ年の合格基準点は50問中38問です。つまり4分の3以上を正解しないと届きません。

合格基準点は毎年度の出題内容と受験状況を見て決められており、令和3年度から令和7年度の5年間だけでも34問から40問まで6問分動いています。年度ごとに6問分動く試験で「35点取れれば受かる」と決め打ちすると、上振れした年に落ちます。

実際に受験者が向き合う難しさは、合格率という一つの数字ではなく、自分の得点が基準点からどれだけ離れているかです。この記事では、協議会が公表している実施結果をそのまま並べ、そこから読み取れることだけを書きます。推定値や体感の話は入れません。

先に結論を言えば、目標は50問中42問前後です。合格基準点の上限である40問に対して2問分の余裕を持たせた位置で、直近5年のどの年度でも通る水準になります。

02平成29年度から令和7年度までの実施結果

賃貸不動産経営管理士協議会が公表している試験結果統計から、申込者数・受験者数・合格者数・合格率・合格基準点を転記します。数字は毎年度公表される概要資料に基づきます。

出題数が40問だった年度と50問になった年度が混在しているため、合格基準点は「何問中何問」の形で並べています。単純に点数だけを比べると意味を取り違えるので注意してください。

03合格率が50％台から20％台に落ちた理由は、資格の性格が変わったこと

平成30年度の合格率は50.7％でした。令和6年度は24.1％です。半分以下になっていますが、この間に起きた最大の変化は、賃貸不動産経営管理士が民間資格から国家資格になったことです。

根拠になったのは賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律です。令和2年6月19日に公布され、サブリースに関する規定が令和2年12月15日から、賃貸住宅管理業の登録制度に関する規定が令和3年6月15日から施行されました。この法律は、賃貸住宅管理業者に対して営業所または事務所ごとに業務管理者を1名以上置くことを義務づけています。

その業務管理者の要件として、国土交通省令が定めたのが「登録証明事業による証明を受けている者」でした。賃貸不動産経営管理士試験が国土交通大臣の登録を受けた登録証明事業となり、令和3年度試験からこの位置づけで実施されています。協議会の発表によれば、令和3年度試験の合格者のうち登録要件を満たして手続きを終えた人は、令和4年4月1日から国家資格としての賃貸不動産経営管理士になりました。

資格の性格が変わると、受験する人の目的も変わります。以前は自己啓発や社内推奨で受ける人が多かった試験に、法律上の設置義務を満たすために合格しなければならない実務者が加わりました。受験者数は平成30年度の18,488名から令和7年度の31,792名へ、9年で約1.7倍になっています。

04合格基準点は毎年動く。40問から50問への変更も挟んでいる

合格基準点は事前に公表されず、試験後に決まります。平成30年度と令和元年度は40問中29問でしたが、令和2年度から出題数が50問になり、基準点も34問へ変わりました。以後、令和3年度が40問、令和4年度が34問、令和5年度が36問、令和6年度が35問、令和7年度が38問です。

注目したいのは令和3年度と令和4年度の落差です。40問から34問へ6問分下がっています。合格率はそれぞれ31.5％と27.7％で、大きくは離れていません。つまり基準点が下がった年は問題が難しかった年であり、基準点が上がった年は取りやすかった年です。基準点の高低そのものは、その年の難しさを直接には表しません。

この仕組みから導けることは一つです。基準点ぎりぎりを狙う学習計画は成立しません。どの年度に当たっても届く位置、つまり50問中42問前後を目標に置いてください。令和7年度の38問に対して4問分、令和3年度の40問に対して2問分の余裕があります。

なお、5問免除講習の修了者は45問で受験し、基準点も45問ベースで公表されます。令和7年度は45問中33問でした。免除される5問を正解扱いとみなせば50問中38問と同じ水準で、一般受験者と同じ物差しが使われていることが分かります。

05免除講習の修了者と一般受験者では、合格率が10ポイント以上開く年がある

賃貸不動産経営管理士講習を修了すると、修了年度とその翌年度の試験で50問のうち5問が免除され、45問で受験します。協議会はこの区分ごとの受験者数と合格率を公表しており、令和6年度からは一般受験者の合格率も内訳として出しています。

令和7年度は、免除講習修了者の合格率が36.6％、一般受験者が24.3％でした。差は12.3ポイントです。令和6年度も29.7％と20.6％で9.1ポイント開いています。これは無視できる差ではありません。

令和5年度以前は一般受験者の合格率が直接は公表されていないため、公表されている全体と修了者の人数から差し引いて算出しました。算出値であることを明示したうえで並べると、差は年々広がっています。

差が生まれる理由は公表されていません。読み取れるのは、免除講習の受講者が受験者全体に占める割合が平成30年度の29.1％から令和7年度の42.1％まで上がっていること、そして講習自体が事前学習とスクーリングを伴う学習機会であることの二つです。5問という数字だけの問題ではない可能性があります。

065問免除を点数に換算するとどれくらいの重みか

令和7年度の基準は、一般が50問中38問、免除者が45問中33問でした。免除される5問を正解として数えると、どちらも実質38問です。つまり免除制度は基準を甘くするものではなく、5問分を確実に確保できる仕組みです。

50問中38問という基準は、12問しか落とせないという意味です。免除を受ければ、残り45問のうち12問まで落としてよいことになります。1問あたりの重みは変わりませんが、取りこぼしのリスクがある問題が5問減ります。

令和8年度の講習は令和8年7月15日から9月25日までの実施です。おおむね2週間の事前学習と、1日のスクーリング（9時から17時30分）で構成され、受講に資格の制限はありません。受講料は実施団体ごとに異なるため、申し込む前に各団体の案内を確認してください。

判断材料としては、申込期間との前後関係も重要です。試験の申込みは令和8年8月3日12時から始まり、WEBは9月30日23時59分まで、郵送は9月24日消印有効です。講習を受けるかどうかは、この日程に間に合う時期に決める必要があります。

• 免除は5問。基準点は45問ベースで公表されるが、実質的な必要正答数は一般と同じ
• 受講資格の制限はなく、実務経験がなくても受けられる
• 有効なのは修了年度とその翌年度の2回分
• 受講料は実施団体ごとに異なるため、団体の案内で確認する

07出題範囲は6項目。分野別の配点は公表されていない

試験実施要領が定める出題範囲は6項目です。管理受託契約に関する事項、管理業務として行う賃貸住宅の維持保全に関する事項、家賃・敷金・共益費その他の金銭の管理に関する事項、賃貸住宅の賃貸借に関する事項、法に関する事項、そのほか管理業務その他の賃貸住宅の管理の実務に関する事項です。

この6項目それぞれに何問割り当てられるかは公表されていません。予備校などが独自に集計した内訳を見かけますが、実施機関が示した数字ではないため、この記事では載せません。数字を確認できないものは書かない方針です。

代わりに学習の設計に使えるのは、出題範囲の項目名そのものです。賃貸住宅管理業法に関する事項が独立して置かれ、賃貸借に関する事項が別に置かれています。この二つは民法・借地借家法の理解を前提とするため、試験全体の土台になります。

このサイトでは学習の便宜のため、出題範囲を5つの分野に組み替えて問題と暗記表を整理しています。分野の内訳は下表のとおりです。

08どこで落ちるのか。分野ごとに失点の型が違う

50問中38問という基準では、12問しか落とせません。落とす12問がどこに集まるかを把握しておくと、対策の優先順位が決まります。分野ごとに失点の型は違います。

賃貸住宅管理業法は、数字と手続きの取り違えで落ちます。登録の有効期間、変更の届出期限、業務管理者の設置単位、重要事項説明の相手方と時期など、似た形の規律が並んでいるため、条文単位で覚えないと選択肢で混ざります。

借地借家法と民法は、原則と例外の切り分けで落ちます。更新拒絶の正当事由、定期建物賃貸借の要件、敷金の充当と返還時期など、条件が一つ変わると結論が変わる論点が集中しています。丸暗記が効かない代わりに、判断条件を言語化できれば安定します。

建物・設備は範囲が広く、深追いすると時間を失います。構造や設備の名称と役割、法定点検の対象と頻度といった、繰り返し問われる基本を確実にするほうが得点効率は高くなります。賃貸経営は収支と税の基本用語を押さえれば、失点を数問に抑えられます。

• 賃貸住宅管理業法は、期限・単位・相手方の3点セットで覚える
• 借地借家法・民法は、結論ではなく結論を分ける条件を覚える
• 建物・設備は、頻出の基本から固めて深追いしない
• 管理実務は、原状回復ガイドラインの負担区分を軸にする
• 賃貸経営は、用語の意味を取り違えないことを優先する

09他の国家資格と並べたときの位置

難易度を実感するには、同じ年度に実施された他の不動産系国家資格と並べるのが早道です。いずれも令和7年度の実施結果で、各実施機関が公表している数字です。

合格率だけを見れば、賃貸不動産経営管理士の29.5％はマンション管理士の11.0％より高く、宅地建物取引士の18.7％や管理業務主任者の19.6％よりも高い水準です。ただし合格基準点を見ると印象が変わります。賃貸不動産経営管理士は50問中38問で、宅地建物取引士の33問や管理業務主任者の36問より高い正答率が求められています。

この差は受験者層の違いによるものです。宅地建物取引士は毎年20万人以上が受験し、学生や初学者の比率が高い試験です。賃貸不動産経営管理士は受験者3万人規模で、令和7年度の平均年齢は43.0歳、業務上の必要から受ける人が多く含まれます。母集団の性格が違う試験の合格率を、そのまま難易度の比較に使うことはできません。

比較で意味があるのは、必要な正答率と学習範囲の重なりです。賃貸不動産経営管理士は7割半ばの正答率が要求される一方、範囲は宅地建物取引士より狭く、民法と借地借家法の部分は重なります。

10難易度を押し上げている5つの要因

合格率の数字だけでは見えない、この試験特有の難しさがあります。実施結果と出題範囲から読み取れるものを挙げます。

特に効いているのは1つ目です。必要正答率が7割を超える試験では、苦手分野を捨てる戦略が取りにくくなります。5分野のうち1分野を丸ごと落とすと、それだけで基準点に届かなくなる可能性があります。

• 必要正答率が高い。令和7年度は50問中38問で76.0％。捨て分野を作りにくい
• 合格基準点が事前に公表されず、年度によって6問分動く
• 法令基準日が試験年度の4月1日で、改正が直接反映される
• 範囲が法律・実務・建物設備・経営に分かれ、性質の違う知識を同時に維持する必要がある
• 受験者の4割超が免除講習修了者で、実務経験のある層が母集団に厚く含まれる

11受験資格はなく、実務経験も不要

受験そのものに制限はありません。試験実施要領は、日本国内に居住していれば年齢・性別・学歴等による制約はないとしています。実務経験も不要で、学生でも他業種からでも受験できます。令和3年度は18歳の合格者と85歳の合格者が同時に出ています。

ただし、合格と資格者登録は別の話です。賃貸不動産経営管理士として登録するには、管理業務に関する2年以上の実務経験が必要です。この要件を満たさない合格者は、実務講習を受けたうえで登録手続きに進みます。

さらに業務管理者になるには、国土交通省令が定める要件を満たす必要があります。管理業務に関し2年以上の実務経験を有する者、または国土交通大臣が同等以上の能力を有すると認めた者であって、登録証明事業による証明を受けている者、または宅地建物取引士で国土交通大臣が指定する講習を修了した者、のいずれかです。

つまり業務管理者になるルートは2つあります。賃貸不動産経営管理士の試験に合格するルートと、宅地建物取引士が指定講習を修了するルートです。どちらも実務経験の要件は共通です。既に宅地建物取引士を持っている人にとっては、この試験を受けずに業務管理者になる道もあることになります。

12何点を目標に置くか

直近5年の合格基準点は34問から40問です。上限の40問に2問分の余裕を足した42問を目標にすると、どの年度の基準にも届きます。50問中42問は84.0％です。高く見えますが、5分野それぞれで8割強を取れば到達する水準です。

分野別に落とせる問題数で考えると具体的になります。仮に8問落としてよいとすれば、賃貸住宅管理業法で2問、借地借家法・民法で2問、管理実務で1問、建物・設備で2問、賃貸経営で1問という配分です。この配分を超えた分野が、そのまま次に手当てすべき分野になります。

学習の途中では、点数ではなく到達で測るほうが正確です。解いた問題数ではなく、根拠を口に出して説明できた論点の数を数えてください。正解しても理由を言えなかった問題は、本番で選択肢が変われば落とします。

13宅地建物取引士との併願がなぜ成立するのか

この試験の受験者には、宅地建物取引士と併願する人が少なくありません。理由は日程と範囲の両方にあります。

宅地建物取引士資格試験は例年10月の第3日曜日に実施され、賃貸不動産経営管理士試験は11月中旬です。令和8年度の賃貸不動産経営管理士試験は11月15日ですから、10月の試験が終わってからおよそ1か月あります。この1か月で賃貸住宅管理業法と建物・設備を詰めるという組み立てが成立します。

範囲の面では、民法と借地借家法が重なります。賃貸借の成立・存続期間・更新・解除、敷金、保証、対抗力といった論点は、どちらの試験でも問われます。宅地建物取引士の学習で作った土台は、そのまま使えます。

重ならない部分がどこかを先に把握してください。賃貸住宅管理業法、管理実務、建物・設備、賃貸経営は、宅地建物取引士の範囲にほとんど含まれません。併願する場合、11月に向けて追加で学ぶのは主にこの4つです。

14令和8年度試験の日程と、難易度に関係する締切

難易度を語るうえで、日程は無視できません。免除講習を受けるかどうかの判断は7月から9月にかけて必要で、申込みを逃せばその年度は受験できません。

試験は令和8年11月15日の13時から15時まで、四肢択一50問（講習修了者は45問）です。受験手数料は12,000円で、WEB申込の場合は別途事務手数料400円がかかります。出題は令和8年4月1日現在で施行されている規定に基づきます。

15難易度の数字を、今日の演習に変える

ここまでの数字から決まることは3つです。目標は50問中42問前後、捨て分野は作れない、そして基準点は年度で動くので余裕を持たせる。この3つが決まれば、あとは自分の現在地を測るだけです。

現在地の測り方は単純です。分野ごとに20問ずつ解いて、根拠まで説明できた問題の割合を出します。8割を超えている分野は維持に回し、下回っている分野に時間を寄せます。このサイトには419問の○×一問一答があり、分野と重要度で絞り込めます。

解いて終わりにしないために、間違えた問題は復習リストに残し、翌日と1週間後に解き直してください。論点の全体像を確認したいときは55論点の要点整理へ、数字と期限をまとめて覚えたいときは307項目の暗記表へ進めます。

よくある質問